Omezení prodeje půdy cizincům. Týká se i vaší nemovitosti?
Od července 2024 vstoupila v platnost novela zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, která zásadním způsobem omezuje možnost nabývání zemědělské půdy zahraničními osobami. Novelu schválila Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky, a její cílem je posílit ochranu zemědělské půdy před spekulativními nákupy ze zahraničí.
Změna reaguje na princip reciprocity. Pokud stát, ze kterého kupující pochází, neumožňuje občanům ČR vlastnit zemědělskou půdu, ani on nemůže takovou půdu nabýt v České republice.
Tato legislativní úprava vychází také z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, které potvrzuje aplikaci právních omezení v praxi. Relevantní je např. rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 225/2024, vydané dne 10. dubna 2024 velkým senátem Nejvyššího soudu.
Koho se zákaz týká?
Omezení se vztahuje na občany tzv. třetích zemí, tedy mimo státy Evropské unie, Evropského hospodářského prostoru a Švýcarska. Zákaz platí pouze v případě, že daný stát neumožňuje obdobné vlastnictví občanům ČR. To znamená, že například kupující z Thajska může narazit na problém, zatímco občané Německa, Francie nebo Polska mají stále možnost pozemky v ČR nabývat bez omezení.
Výjimku tvoří také případy, kdy půda přechází na nového vlastníka prostřednictvím dědictví. Dále se zákaz nevztahuje na případy, kdy je půda nabývána českou právnickou osobou, i když za ní stojí zahraniční kapitál.
Týká se to i zahrady?
Ano. I když se na první pohled nejedná o zemědělskou půdu, mnohé zahrady u rodinných domů jsou v katastru nemovitostí vedeny jako součást zemědělského půdního fondu. Pokud je na pozemek takto nahlíženo, vztahují se na něj stejná omezení jako na pole či louku.
Z toho důvodu může prodej zájemci ze třetí země selhat i u běžného domu v zástavbě, pokud je jeho zahrada vedena jako zemědělská.
Co si ověřit před zahájením prodeje?
Aby obchod neztroskotal na poslední chvíli, doporučuji zkontrolovat:
- Zápis pozemku v katastru nemovitostí. V části „způsob ochrany nemovitosti“ zjistíte, zda je pozemek veden jako součást ZPF.
- Státní příslušnost kupujícího. Zjistěte, zda pochází ze země, která neumožňuje občanům ČR nákup půdy.
- Způsob převodu. Pokud je kupující právnická osoba se sídlem v ČR, situace může být odlišná.
Doporučení z praxe
V realitní praxi se tato změna začíná čím dál častěji projevovat. Klienti bývají překvapeni, že prodej nelze dokončit jen kvůli národnosti zájemce. Proto je klíčové ověřit vše s předstihem – ideálně ještě před začátkem inzerce.
Zákon má jasný cíl: ochránit domácí zemědělskou půdu a zamezit spekulativním nákupům ze zahraničí. Z pohledu prodávajících ale přináší nové komplikace, které mohou znamenat ztrátu času i příležitosti, pokud o nich nevědí včas.
Pokud si nejste jistí, jak je váš pozemek vedený, nebo řešíte konkrétní případ se zahraničním zájemcem, ozvěte se. Rád se na to s vámi podívám a poradím vám, jak dál.